Projekat preparcelacije

Osnovni preduslov za dobijanje građevinske dozvole je da zemljište na kom se gradi mora da bude građevinska parcela, a investitor je uknjižen u kastru sa vlasništvom “1/1”
Kako biste formirali nove parcele u vlasništvu “1/1”, koje ispunjavaju uslov da budu građevinske, neophodno je da izvršiti projekat parcelacije ili preparcelacije.
Često se dešava da kada investitor kupi neku parcelu (zemljište), on u stvari kupi samo deo katastarske parcele. Na kompletnoj parceli može biti već izgrađen jedan ili više objekata. Tada je prvo neophodno izvršiti parcelaciju / preparcelaciju zemljišta.
Projekat parcelacije je kada se jedna katastarska parcela deli na više parcela.
Projekat preparcelacije je kada se menaju granice između više katastarskih parcela.
Tom prilikom se formiraju nove parcele drugačijeg oblika, dimenzija i površina.
Projekat parcelacije ne utiče na vlasničke odnose, oni ostaju isti i nakon formiranja novih parcela. Vlasnički odnosi će biti ravnomerno raspoređeni na nove parcele, sa identičnim suvlasničkim udelima kao i pre parcelacije.
Na osnovu informacije o lokaciji od urbanista Vršimo vršimo projekat parcelacije i preparcelacije, sa izradom urbanističkog projekta kako u katastru tako i na licu mesta.
Projekat parcelacije i preparcelacije radi ovlašćeni urbanista koji se na kraju overava kod nadležnih urbanističkih službi, a zatim se to predaje u katastar i unosi u njihove podloge.
Pošto protekne 15 dana od dobijanja  pozitivnog rešenja, investitor može dobiti novu kopiju plana i list nepokretnosti na kojima će biti ucrtane nove parcele sa svim izmenama.

Parcelacija i preparcelacija regulisani su čl. 65. do čl.67. Zakona o planiranju i
izgradnji.
Prema navedenom Zakonu, većem broju katastarskih parcela može se obrazovati jedna ili više građevinskih parcela, na način i pod uslovima utvrđenim u planskom dokumentu, na osnovu projekta preparcelacije.
Na jednoj katastarskoj parceli može se obrazovati veći broj građevinskih parcela, na način i pod uslovima utvrđenim u planskom dokumentu, na osnovu projekta parcelacije.
Projekat preparcelacije, odnosno parcelacije izrađuje ovlašćeno privredno društvo, odnosno drugo pravno lice ili preduzetnik koje je upisano u odgovarajući registar.
Sastavni deo projekta preparcelacije, odnosno parcelacije je i projekat geodetskog obeležavanja. Izradom projekta preparcelacije, odnosno parcelacije rukovodi odgovorni urbanista arhitektonske struke.
Projekat potvrđuje organ jedinice lokalne samouprave nadležan za poslove urbanizma, u roku od 10 dana.
Ako nadležni organ utvrdi da projekat preparcelacije, odnosno parcelacije nije urađen u skladu sa važećim planskim dokumentom, obavestiće o tome podnosioca zahteva.

Podnosilac zahteva može podneti prigovor na obaveštenje opštinskom, odnosno gradskom veću, u roku od tri dana od dana od dana dostavljanja.
Organ nadležan za poslove državnog premera i katastra provodi preparcelaciju, odnosno parcelaciju.
Uz zahtev za provođenje preparcelacije, odnosno parcelacije podnosi se dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima za sve katastarske parcele i projekat preparcelacije, odnosno parcelacije potvrđen od strane organa nadležnog za poslove urbanizma jedinice lokalne samouprave, čiji sastavni deo je projekat geodetskog obeležavanja.
Po zahtevu za provođenje preparcelacije, odnosno parcelacije, organ nadležan za poslove državnog premera i katastra, donosi rešenje o formiranju katastarske/ih parcele/a.
Primerak rešenja dostavlja se i nadležnom organu koji je potvrdio projekat preparcelacije, odnosno parcelacije.
Na rešenje iz stava 3. ovog člana može se izjaviti žalba u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja
Pravnosnažno rešenja iz stava 3. ovog člana, organ nadležan za poslove državnog premera i katastra dostavlja i poreskoj upravi na teritoriji na kojoj se nalazi predmetna nepokretnost.
Kad je projekat preparcelacije izražen za potrebe eksproprijacije, uz zahtev za provođenje preparcelacije podnosi se projekat preparcelacije potvrđen od strane organa nadležnog za poslove urbanizma. Organ nadležan za poslove državnog premera i katastra donosi rešenje o formiranju katastarskih parcela.
Na ovo rešenje može se izjaviti žalba u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja. Rešenjem ne menja se vlasnik na novoformiranim katastarskim parcelama. Primerak rešenja dostavlja se vlasnicima građevinskog zemljišta i podnosiocu zahteva.
Preparcelacija je postupak izmene granica više katastarskih parcela tako da se obrazuju katastarske parcele drugačijeg oblika od postojećeg.
Parcelacija predtavlja deobu katastarske parcele na dva ili više delova, tj. novih katastarskih parcela, zavisno od zahteva naručioca i od važećih urbanističkiih uslova, čime se obrajzuju građevinske parcele.
Parcelisati se može i poljoprivredno zemljište, ali samo na način da površine novoformiranih poljoprivrednih parcela ne budu manje od 50 ari, odnosno 1 hektara, u zavisnosti od toga da li se nalaze u području u kojem je izvršena komasacija zemljišta.
Za parcelaciju i preparcelaciju zemljišta u zoni građevinskog zemljišta neophodno je, od nadležnog sekretarijata za urbanizam, pribaviti Informaciju o lokaciji, kojom su definisani urbanistički uslovi koji se tiču obrazovanja građevinskih parcela i izgradnje na određenom zemljištu.
U slučaju da je Informacijom o lokaciji dato pozitivno mišljenje, pristupa se izradi projekta parcelacije. Projekat parcelacije izrađuje arhitekta sa odgovarajućom licencom za poslove iz domena urbanizma. Osnovu za urbanističko projektovanje čini katastarsko-topografski plan, overen od strane nadležne Službe za katastar nepokretnosti, a koji izrađuje ovlašćena geodetska organizacija. U sklopu projekta parcelacije mora se izraditi i Projekat geodetskog obeležavanja, što je takođe posao ovlašćene
geodetske organizacije. Nakon što nadležni Sekretarijat za urbanizam izda potvrdu projekta
parcelacije, parcelacija se može sprovesti u katastru, tako što će
ovlašćena geodetska organizacija obeležiti građevinske parcele, izraditi odgovarajući elaborat i predati ga na provođenje promena nadležnoj Službi za katastar nepokretnosti, koja na katastarskim planovima i u katastarskom operatu vrši deobu parcela i dodeljivanje novih brojeva parcela, na kojima se potom vlasnici mogu uknjižiti 1/1. Kada se formira građevinska parcela i uknjiži pravo vlasništva na njoj, tek tada se može pristupiti izradi idejnog i glavnog projekta za izgradnju objekata i konačno dobiti Građevinska dozvola.
U pogledu deobe parcela, odnosno parcelacije i preparcelacije, važno je naglasiti da se radi o veoma složenom postupku koji ne zavisi samo od želje i planova vlasnika, odnosno suvlasnika, već da je svuda u svetu neophodno da državni organ koji nadležan za urbanističke poslove izda pozitivno mišljenje u skladu sa postojećim planskim dokumentima. Tek nakon dobijanja pozitivnog mišljenja pristupa se stručnoj obradi (urbanističkoj i geodetskoj), kao i pribavljanju uslova i saglasnosti javnih komunalnih struktura, a tek na kraju se pristupa obeležavanju parcela na terenu, njihovom provođenju u
katastru i uknjižbi prava svojine na novoformiranim parcelama. Čitava procedura traje približno 3-4 meseca, a može biti i duža, u slučaju komplikovanih svojinsko-pravnih odnosa ili potrebe predhodnog ispravljanja grešaka ili neažurnosti u katastru.